Actualizado: 20 de agosto de 2026 · Por Juan Ignacio Diez — Gestión de Activos Peninsulares, S.L. (CIF B-84314681)
Respuesta rápida: La compra de herencias es la operación por la que un inversor adquiere ante notario los derechos hereditarios de uno o varios herederos, pagando al contado. En España es plenamente legal (arts. 1000, 1067 y 1280.4 del Código Civil), no requiere el consentimiento de los demás coherederos y suele cerrarse en 30-90 días. El precio habitual oscila entre el 20 % y el 70 % del valor proporcional de la cuota, según el riesgo del caso.
Índice
- Qué es la compra de herencias
- Herencia completa o cuota individual
- Marco legal en España
- Vídeo: la compra de herencias explicada
- Cuánto se paga
- Cómo se calcula la oferta
- El proceso paso a paso
- Impuestos
- El retracto de coherederos
- Riesgos para el vendedor
- Alternativas
- Preguntas frecuentes
¿Qué es la compra de herencias?
La compra de herencias consiste en adquirir los derechos que un heredero tiene sobre una herencia todavía no repartida, o su parte ya adjudicada tras la partición. El comprador se subroga en la posición del heredero: pasa a ser titular de esa cuota, con sus derechos y con sus cargas.
No es una figura exótica ni un invento moderno. El Código Civil español la contempla desde 1889. Lo que sí es reciente es que existan empresas especializadas en ella con capital propio, capaces de pagar en días lo que un procedimiento de división judicial tardaría tres o cuatro años en liquidar.
El perfil típico de quien recurre a la compra de herencias es siempre el mismo: alguien que ha heredado un porcentaje de un piso junto a dos o tres familiares, no hay acuerdo sobre qué hacer con él, uno de los herederos vive dentro o simplemente no contesta, y mientras tanto el IBI, la comunidad y los recargos del Impuesto de Sucesiones siguen corriendo.
Compra de herencia completa frente a compra de una cuota
| Compra de la herencia completa | Compra de una cuota hereditaria | |
|---|---|---|
| Quién vende | Todos los herederos, de común acuerdo | Un solo heredero, por su cuenta |
| ¿Hace falta acuerdo familiar? | Sí, unanimidad | No |
| Precio relativo | Más alto (menos riesgo) | Más bajo (el comprador hereda el conflicto) |
| Retracto | No aplica | Sí, art. 1067 o 1522 CC |
| Plazo típico | 1-3 meses | 3-15 días desde la oferta aceptada |
La mayoría de las operaciones reales de compra de herencias son del segundo tipo. Precisamente porque hay desacuerdo es por lo que se acude a este mercado.
Marco legal de la compra de herencias en España
Cinco artículos del Código Civil explican prácticamente toda la operación:
- Art. 1000.1 CC — Vender los derechos hereditarios a un extraño equivale a aceptar la herencia. No se puede vender y luego repudiar.
- Art. 1067 CC — Si un coheredero vende su derecho hereditario a un extraño antes de la partición, los demás pueden subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio, en el plazo de un mes desde que se les comunica.
- Art. 1280.4 CC — La cesión de derechos hereditarios debe constar en documento público. De ahí la escritura notarial.
- Art. 1522 CC — Retracto de comuneros, aplicable cuando la herencia ya se partió y lo que se vende es un proindiviso sobre un bien concreto: nueve días.
- Arts. 400 y 404 CC — Nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Si la cosa es indivisible, se vende en pública subasta y se reparte el precio.
Añada el artículo 1005 CC (interpelación notarial: 30 días naturales para que un heredero se pronuncie) y el 1057.2 CC (contador-partidor dativo) y ya tiene el mapa completo de herramientas para desbloquear una herencia.
Compra de herencias explicada en vídeo
¿Cuánto se paga en una compra de herencias?
Vamos con la pregunta que de verdad importa. Con la matización honesta de siempre: depende, y quien le dé una cifra cerrada sin ver la documentación le está vendiendo humo.
| Escenario | % sobre el valor proporcional de la cuota |
|---|---|
| Herencia aceptada, ISD liquidado, inmueble vacío y libre de cargas | 50 % – 70 % |
| Herencia sin partir pero con herederos colaborativos | 40 % – 60 % |
| Herencia bloqueada por negativa de un coheredero | 30 % – 50 % |
| Inmueble ocupado por un heredero o por terceros | 20 % – 40 % |
| Cuota inferior al 15 %, cargas, embargos o deudas del causante | 15 % – 35 % |
Un ejemplo con números, que se entiende mejor. Piso valorado en 300.000 €. Usted tiene un 25 %, es decir, 75.000 € de valor proporcional teórico:
- Piso vacío, herencia aceptada y ISD pagado: la oferta razonable estaría entre 37.500 € y 52.500 €.
- Piso ocupado por su hermano, que se niega a salir: entre 15.000 € y 30.000 €.
Esa diferencia de 22.000 € no es capricho del comprador: es el coste estimado de un desahucio por precario más dos o tres años de inmovilización del capital. Le conviene saberlo, porque significa que resolver la ocupación antes de vender puede revalorizar su cuota más que cualquier negociación de precio.
Cómo se calcula realmente la oferta
La fórmula que aplica cualquier comprador profesional serio es esta:
Oferta = (Valor de mercado × % de cuota) − Coste jurídico estimado − Impuestos y gastos del comprador − Coste financiero del tiempo − Margen por riesgo
- Coste jurídico: procurador, abogado, tasas, perito. Una división judicial ronda los 6.000-15.000 € y de dos a cuatro años.
- Impuestos del comprador: ITP (tipo variable por comunidad autónoma), notaría y registro.
- Coste del tiempo: capital inmovilizado sin rentabilidad mientras dura el procedimiento.
- Riesgo: cargas ocultas, deterioro del inmueble, herederos que aparecen a mitad de camino.
Cuantos menos de esos factores tenga su caso, más se acerca la oferta al valor proporcional. Así de simple.
El proceso de compra de herencias, paso a paso
- Contacto y descripción del caso. Diez minutos de conversación bastan para situar el escenario y dar una horquilla.
- Recopilación documental. Certificado de defunción, últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, nota simple, situación del ISD y estado posesorio.
- Valoración (24-48 horas). Tasación de mercado del bien y aplicación de los factores de riesgo.
- Oferta en firme por escrito. Con desglose de qué gastos asume cada parte.
- Comunicación fehaciente a los coherederos. Imprescindible para que arranque el plazo de retracto y la operación quede consolidada.
- Escritura pública de cesión de derechos hereditarios. Ante notario, con pago simultáneo.
- Liquidación de impuestos e inscripción registral. A cargo del comprador.
Entre el paso 1 y el paso 6 pueden pasar tres días o tres meses, según lo completa que esté la documentación. Lo que más retrasa una compra de herencias no es el dinero: es la falta de papeles.
Impuestos en la compra de herencias
| Concepto | Obligado | Notas |
|---|---|---|
| Impuesto de Sucesiones (ISD) | Heredero | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables 6 más si se pide en los 5 primeros. Bonificaciones muy dispares según comunidad autónoma. |
| IRPF — ganancia patrimonial | Heredero vendedor | Sobre la diferencia entre valor declarado en el ISD y precio obtenido. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Según pacto y ordenanza | Solo suelo urbano. Fíjelo por escrito en la escritura. |
| ITP / TPO | Comprador | Tipo según comunidad autónoma. |
| Notaría, gestoría y registro | Habitualmente comprador | Negociable. |
Insisto en el aviso: esto es información general, no asesoramiento fiscal para su caso. Los tipos y las bonificaciones cambian por comunidad autónoma y por año. Verifíquelo con su asesor antes de firmar nada.
El retracto de coherederos: lo que más dudas genera
Mucha gente cree que el retracto impide vender. No es así. El retracto no bloquea la venta: permite que un coheredero se ponga en el lugar del comprador pagando exactamente lo mismo.
- Antes de la partición (art. 1067 CC): un mes desde que se comunica la venta.
- Después de la partición (art. 1522 CC): nueve días desde la notificación.
En la práctica se ejercita poco, por una razón muy humana: el coheredero que se niega a vender casi nunca tiene el dinero para comprar. Y cuando lo tiene, el heredero vendedor cobra igual. En ambos casos usted sale de la herencia.
Riesgos para quien vende en una compra de herencias
Estos son los seis fallos que más veces he visto arruinar una compra de herencias desde el lado del vendedor:
- Firmar solo un contrato privado. Exija escritura pública; el art. 1280.4 CC la reclama y sin ella la operación es frágil.
- Aceptar la primera oferta sin comparar. Pida dos o tres valoraciones. Un comprador serio no se molesta por ello.
- No comprobar quién compra. Pida CIF, domicilio y compruebe que existe la sociedad. Si el interlocutor solo tiene un móvil y un formulario, desconfíe.
- Ignorar el ISD. Vender implica aceptar. El impuesto llegará igual.
- Pactar cobros aplazados sin garantía. El pago debe ser en el acto de la firma.
- No dejar por escrito quién paga la plusvalía municipal. Es la discusión clásica tres meses después.
Alternativas a la compra de herencias
La compra de herencias no es el único camino. Antes de firmar conviene descartar estas cinco vías:
- Acuerdo extrajudicial entre herederos. Lo más barato, si existe voluntad. Que muchas veces no existe.
- Interpelación notarial (art. 1005 CC). Fuerza a un heredero indeciso a pronunciarse en 30 días naturales.
- Contador-partidor dativo (art. 1057.2 CC). Herederos que representen el 50 % del haber pueden pedir su nombramiento para que reparta un tercero imparcial.
- División judicial de la herencia. Eficaz pero lenta y cara.
- Acción de división de la cosa común (arts. 400 y 404 CC). Cuando ya hay proindiviso; puede acabar en subasta pública, donde los precios suelen ser peores que una venta negociada.
La compra de herencias no siempre es la mejor opción. Si sus coherederos son razonables y el piso está vacío, negocie con ellos: sacará más. Se lo digo aunque juegue en mi contra.
Compra de herencias con vivienda ocupada
Es el caso que más consultas genera. Si un coheredero vive en el inmueble sin pagar nada y sin título, la vía es el desahucio por precario, y cabe reclamar además la imputación de rentas por el uso exclusivo desde que se le requirió. Son entre doce y veinticuatro meses de procedimiento, y esa expectativa es exactamente lo que descuenta el comprador de su oferta.
Le he dedicado análisis específicos en quién me compra la herencia y en cesión de derechos hereditarios. Si lo que busca es una oferta directa, aquí explico cómo compro herencias en toda España.
Qué mira un comprador profesional en una compra de herencias
Si entiende qué revisa el comprador, entenderá por qué su oferta sube o baja. Estos son los seis puntos que se comprueban siempre, en este orden:
- Titularidad y tracto registral. Que el causante figure inscrito y que no haya saltos en la cadena de titularidades. Un piso que sigue a nombre de un abuelo fallecido en 1998 exige resolver dos herencias, no una.
- Cargas. Hipotecas vivas, embargos anotados, afecciones fiscales, servidumbres. Todo eso se descuenta.
- Coincidencia entre Registro y Catastro. Discrepancias de superficie o de linderos obligan a una rectificación previa que retrasa la reventa.
- Estado posesorio. Quién vive dentro y con qué título. Es el factor que más mueve el precio, por encima incluso de la ubicación.
- Situación del Impuesto de Sucesiones. Si está liquidado, prescrito, en plazo o en recargo.
- Número y actitud de los coherederos. No es lo mismo un único hermano localizable que cinco primos repartidos por tres países.
Un detalle práctico que casi nadie aprovecha: llevar la nota simple actualizada y el certificado de últimas voluntades a la primera llamada suele mejorar la oferta, porque elimina incertidumbre. La incertidumbre siempre se paga con descuento.
La compra de herencias, comunidad por comunidad
La compra de herencias es una figura estatal —el Código Civil es común— pero dos elementos varían mucho según el territorio y afectan directamente al neto que usted recibe:
- El Impuesto de Sucesiones. Las bonificaciones autonómicas para descendientes van desde prácticamente el 99 % en algunas comunidades hasta cuotas muy relevantes en otras. La misma herencia puede tributar de forma radicalmente distinta según dónde tuviera su residencia habitual el causante.
- El tipo de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Lo paga el comprador, pero forma parte del coste total de la operación y, por tanto, se refleja en la oferta.
- Los derechos forales. Cataluña, Navarra, Aragón, Galicia, Baleares y el País Vasco tienen especialidades sucesorias propias que pueden alterar cuotas legitimarias y plazos.
Por eso la primera pregunta de cualquier valoración seria no es «cuánto vale el piso», sino «dónde estaba empadronado el causante».
Checklist antes de firmar una compra de herencias
- ☐ Tengo acreditada mi condición de heredero (testamento o declaración de herederos).
- ☐ Conozco el valor de mercado real del inmueble, no el catastral.
- ☐ Sé exactamente qué porcentaje me corresponde.
- ☐ He calculado el ISD, el IRPF y la plusvalía que me tocarán.
- ☐ La oferta está por escrito y desglosa gastos.
- ☐ El comprador es una sociedad identificable, con CIF y domicilio.
- ☐ Se firma en escritura pública y se paga el mismo día.
- ☐ Se comunicará la venta a los coherederos en forma fehaciente.
Compra de herencias: ¿quiere una valoración real de su caso?
Gratuita, sin compromiso, en la primera llamada. 25 años comprando herencias en toda España.
Preguntas frecuentes sobre la compra de herencias
¿Es posible comprar una herencia en España?
Sí. Se compran los derechos hereditarios de un heredero mediante escritura pública, figura recogida en los artículos 1000, 1067 y 1280.4 del Código Civil. No se compra un bien concreto, sino la posición jurídica del heredero.
¿Cuánto pagan las empresas en una compra de herencias?
Entre el 20 % y el 70 % del valor proporcional de la cuota. El tramo alto corresponde a herencias aceptadas, con el ISD liquidado y el inmueble vacío; el tramo bajo, a viviendas ocupadas o cuotas minoritarias con cargas.
¿Cómo se compra una herencia entre hermanos?
Si todos están de acuerdo, se hace la partición y uno compra la parte de los demás, compensando en dinero. Si no hay acuerdo, cada hermano puede vender su cuota por separado a un tercero, y los demás conservan el derecho de retracto.
¿Qué empresas compran partes de herencias?
Operan en España inversores especializados con capital privado, algunos con más de dos décadas de trayectoria. La comprobación mínima antes de negociar con cualquiera de ellos es sencilla: razón social, CIF, domicilio fiscal y experiencia verificable.
¿Cuánto tarda una compra de herencias en España?
Con la documentación completa, entre 72 horas y dos semanas. Si falta la declaración de herederos o el ISD, el plazo se alarga a uno o dos meses.
¿Puedo arrepentirme después de firmar?
No. La escritura pública de cesión de derechos hereditarios es irrevocable. Por eso conviene leerla con calma y, si tiene dudas, con un abogado propio.
¿Y si hay deudas en la herencia?
Se estudian y se descuentan de la valoración. Si las deudas superan al activo, lo razonable puede ser repudiar la herencia ante notario en lugar de venderla.
¿Se puede vender una herencia sin escritura de aceptación?
Sí, la venta de la cuota implica aceptación tácita conforme al art. 1000.1 CC. En la práctica se otorgan ambos actos en la misma comparecencia notarial.
Conclusión: cuándo tiene sentido una compra de herencias
La compra de herencias no es la solución universal, pero sí es la salida más rápida cuando el reparto está bloqueado y el tiempo empieza a costar dinero. Si sus coherederos son razonables, negocie con ellos y sacará más. Si llevan dos años sin contestarle al teléfono, la aritmética cambia: vender su cuota hoy al 50 % suele valer más que cobrar el 100 % dentro de cuatro años, con los recargos del ISD, el IBI y el deterioro del inmueble por medio.
Haga los números con datos reales. Y si quiere que se los haga yo, sin compromiso, tiene los teléfonos arriba.